Como firme creedor de que la creatividad y el ingenio, ademas del trabajo duro, es lo que nos sacara de la crisis con mas fuerza, ahi van un par de pinceladas para intentar abordar o ayudar a resolver alguno de los problemas que acucian a Nuestra Querida España.
La cuestion que nos hacemos es:
Hay alguna forma de resolver el problema del excesivo stock inmobiliario español que no sea simplemente tirando los precios por los suelos?
Yo creo firmemente que la hay. No solo que la hay, sino que ademas en la solucion tenemos una oportunidad de afianzar aun mas una industria tan importante para la Economia Española como es el turismo.
Qué es lo que propongo? Algo tan sencillo como:
"My Second Home in Spain Program"
Si, una iniciativa publico-privada para promocionar la venta de viviendas fuera de nuestro pais. La clave aqui es no solamente fijarnos en el mercado tradicional europeo, sino en el mercado extraeuropeo, con especial atencion en los paises BRICS (Brazil, Rusia, India y sobre todo CHINA).
El programa para que funcione se debe sustentar en un arma comercial arrolladora, y aqui viene la necesidad de la accion politica: la concesion de la Ciudadania o Residencia por Inversion Inmobiliaria para Extracomunitarios. Para esto es necesario una revisión de la Ley de Inmigracion asi como una revision de concepto de nuestra Politica de Inmigracion. Tenemos que pasar de modelo de politica inmigratoria de mano barata a un modelo de atraccion de capital y talento en el que nuestra Propuesta de Valor como pais es La Calidad de Vida Mediterranea y el Marco de Bienestar y Libertad Europeo.
Yendo mas al detalle, yo articularia el programa de la siguiente forma:
1. Definir el objetivo como Politica Economica Preferencial: la venta de vivienda del stock bancario y de las promotoras. Cuanto antes asumamos como pais que sin quitarnos gran parte de este stock no vamos a crecer de verdad mejor para todos.
2. Definir las ventajas y target de mercado de un programa de Second Home in Spain:
2.1. Dirigido a quien: a todos los no-residentes en España que puedan tener interes en ganar un permiso de residencia (Green Card en una nacion europea de Swengen). Especialmente los targets prioritairos son China y Rusia como potenciales compradores.
2.2. Ventajas Fiscales: 4% de IVA (que ya esta, si se pudiera extender..?). Habria quiza que pensar en retocar el Impuesto de IRPF no residentes: actualmente se paga el 25% de alquileres sin posibilidad de deduccion alguna. Quiza convendria alinear el ITP al 4% tambien.
2.3. Ventajas "soft": Entrada Preferencial en aduanas, etc...
3. Propuesta Modificacion Legislativa: para la concesion de visados de residencia por 10 años por ejemplo por una inversion inmobiliaria de al menos 200,000€ (en 1 o mas viviendas) con dinero liquido o 500,000€ si hay financiacion.
4. Creacion de Empresa Publica Estatal que coordine todo el programa y MUY IMPORTANTE coordine Ministerio Interior con Industria y Hacienda. Esta empresa, en teoría no necesitaria ningun recurso publico, (AQUI ESTA LA VENTAJA DE ESTA PROPUESTA). Los recursos en forma de capital para lanzar esta empresa, los pondrian a priori los bancos y las promotoras inmobiliarias en funcion del numero de viviendas que fueran incorporadas al programa. O sea, que para los bancos y las promotoras funcionaria como un canal de venta mas, un canal de venta de "Exportacion Extracomunitaria de Vivienda"
5. Aparato Logistico: nos apoyariamos en la red de OFECOMEX del Estado asi como de la Regionales y Camerales que estan en las grandes Metrópolis Objetivo: Moscu, Beijing, Shanghai, Guandong, New Delhi, Sao Paulo, etc. Se establecería una red de agentes inmobiliarios locales para la colocación del producto. Ferias inmobiliarias en destino y por ultimo el recurso diplomático presidencial o porque no, incluso real. (Por ejemplo, en una visita oficial del Presidente del Gobierno o del Rey a alguno de estos países, se puede anunciar el ofrecimiento de por ejemplo 10,000 Residencias por Inversión en exclusividad para ese país en cuestión).
Impulso al turismo
Mas que por cantidad, obtendríamos un aumento de turistas con gran poder adquisitivo que al menos ya se interesarían en visitar el país y visitar promociones inmobiliarias de su gusto. Estaríamos ofreciendo una palanca de crecimiento del turismo en mercados como el Ruso y el Chino. Posiblemente con el aumento de visitantes se haría rentable el establecimiento de mas rutas turísticas que ademas podrían aprovecharse de los innumerables aeropuertos inutilizados en España. Por ejemplo el Aeropuerto de Castellón puede empezar dando cobertura a ese tipo de vuelos, ademas considerando que la Comunidad Valenciana es una de las que mas vivienda residencial sin vender tiene. La comunidad valenciana por ejemplo podria ofrecer una propuesta de valor de Residencia muy atractiva por su cercanía al mar, la importancia economica de Valencia, su puerto, etc.. El entorno de Barcelona puede orientarse entre otros a sus universidades internacionales como el ESADE por ejemplo, ya que uno de los motivantes de la compra de vivienda en extracomunitarios a veces es la cercania a una universidad de prestigio. Madrid tendría un poco de todo..
En definitiva: esto no es la panacea, pero sin duda ayudaría a aligerar el stock y no le deberia costar ni un euro al contribuyente.
martes, 7 de febrero de 2012
sábado, 3 de septiembre de 2011
Ladrillos para los Chinos
Mirad este articulo ; habla del poderio inversor de los chinos y del "Second Home program" de Malasia, que creo debemos hacer YA en España.
En China hay nada menos que 530.000 chinos con 1MM de dolares para invertir. Con que solo captar unos 50,000 a traves de un programa de "Second Home" en España, podriamos acabar con el gran problema del stock de viviendas en manos de bancos y promotoras.
En China hay nada menos que 530.000 chinos con 1MM de dolares para invertir. Con que solo captar unos 50,000 a traves de un programa de "Second Home" en España, podriamos acabar con el gran problema del stock de viviendas en manos de bancos y promotoras.
Articulo Cincodias.com sobre stock inmobiliario
Aparecia publicado hoy en cincodias (http://www.cincodias.com/articulo/mercados/precio-resucitar-ladrillo/20110903cdscdsmer_3/) un analisis sobre como puede afectar al stock inmobiliario en manos de la banca la rebaja del IVA. A priori parece que no mucho ya que al stock en manos de la banca se le aplica el ITP y no el IVA.
Insisto en mi "Medida Estrella" para nuestra Piel de Toro, como dice el bueno de Jose Carlos Diez: vender las viviendas del stock de bancos y promotoras a extracomunitarios con el plus del permiso de residencia por 10 años.
PODEMOS!!!
Insisto en mi "Medida Estrella" para nuestra Piel de Toro, como dice el bueno de Jose Carlos Diez: vender las viviendas del stock de bancos y promotoras a extracomunitarios con el plus del permiso de residencia por 10 años.
PODEMOS!!!
domingo, 28 de agosto de 2011
My Second Home in Spain
CON ANIMO CONSTRUCTIVO, paso a describir una propuesta que podria ayudar a España a corto plazo sin dolernos en el bolsillo. Se trata de una especie de solución de choque aplicada al epicentro del problema patrio: el inmenso STOCK DE VIVIENDA NUEVA sin vender (propiedad de bancos y promotores) y que esta debilitando demasiado la recuperacion de la economia española.
Mi propuesta de saneamiento del stock de vivienda básicamente la puedo titular en: “My Second Home Program”
- Target Principal: mercados emergentes, empezando por China, India, Magreb y Latam, por ese orden.
- Propuesta de valor: Se trataría de paquetizar un elenco de ventajas a la adquisición de vivienda, en la que la ventaja central es el otorgar visados de residencia, green cards a los inversores. Por ejemplo, para empezar, 150,000 euros de inversión en vivienda >> 10 años de residencia renovables. Quieres traer a la mujer? Otros 150,000 euros. Para endulzarlo mas, se podría añadir algún extra del tipo: como un tratamiento VIP en aeropuertos por ejemplo.
- Estructura: partiendo de las bases de oficinas comerciales del ICEX en los grandes centros metropolitanos emergentes (Beijing, Shanghai, Tokyo, Hong Kong, Moscu, Dubai, Mexico, etc) ayudadas por las regionales, mas las oficinas de representación/sucursales bancarias. Una sociedad publico – privada con participación de promotoras y bancos podría coordinar todo el esfuerzo comercial y la coordinación con el Gobierno
- Calidad: seria conveniente crear un sistema de certificación de calidad de las viviendas para facilitar las ventas en el exterior.
Impacto cuantitativo:
Solo hay que ver por ejemplo la altísima demanda de visados de trabajo/estudios/turismo en el mercado chino para darse cuenta de la dimensión. No creo que seria muy descabellado pensar en un objetivo a 24 meses de captar entre 200,000 inversores-residentes en mercados no-UE. El programa se podría escalonar según demanda: lanzándolo primero para adquisiciones con cash, para luego ir introduciendo gradual y moderadamente facilidades hipotecaria. Ahora, hagamos cifras:
200,000 inversores-residentes (75k en 2012 y 125k en 2013)
Valor inmueble medio 150,000 eur
Impacto incremental 2011: 75,000 viviendas x 150,000 euros: 11 bn € (casi 1% PIB)
Impacto incremental 2012: 125,000 viviendas x 150,000 euros: 18bn € (1.6% PIB)
Recaudacion impuestos, tasas: 2011: (10%) 1,1Bn €
Recaudacion impuestos, tasas 2012: (10%) 1,8Bn €
Marca España, Estado bienestar, Mercado Europeo, Puente Latam, etc
Son los intangibles asociados a un inversor-residente no europeo cuya capitalización y comunicación son esenciales para el éxito del programa. Otras economías como la australiana o la inglesa ya tienen experiencia en este tipo de negocio publico-privado y existen buenas practicas a replicar y mejorar. Obviamente, como efecto colateral positivo, sería de esperar una mejora a corto-medio plazo de las perspectivas de captación del turismo emisor chino / asiático, más líneas directas de conexión aérea a metrópolis asiáticas y un mejor conocimiento de nuestro país y sus activos.
La clave
Necesitamos cambiar/ampliar el espiritu o proposito de la Ley de Extranjeria/Inmigracion, concendiendo mas importancia a la atracción del talento empresarial y del capital inversor, dandole el trato preferencial que se merece por las circunstancias en las que estamos. La política de concesión de visados en China/Asia por ejemplo, ha sido hasta ahora muy muy estricta, por la creencia, no mal fundamentada, que muchas de las solicitudes van encaminadas a importar mano de obra no cualificada con costes muy inferiores al mdo nacional. La respuesta oficial hasta ahora ha sido: mas recursos públicos para parar esa ingente marea de mano de obra barata. Pero.. y si le damos una vuelta de rosca, y enfocamos esos recursos públicos a asociar la demanda de “residencia” en España con la captación de inversión inmobiliaria?
En síntesis: se trata de hacer una reforma de la Ley de Inmigracion para potenciar el Visado de Residencia a extracomunitarios por Inversion, sobre todo, inmobiliaria, acompañado de una estrategia de colaboración publico-privada con bancos y promotoras.
Mi propuesta de saneamiento del stock de vivienda básicamente la puedo titular en: “My Second Home Program”
- Target Principal: mercados emergentes, empezando por China, India, Magreb y Latam, por ese orden.
- Propuesta de valor: Se trataría de paquetizar un elenco de ventajas a la adquisición de vivienda, en la que la ventaja central es el otorgar visados de residencia, green cards a los inversores. Por ejemplo, para empezar, 150,000 euros de inversión en vivienda >> 10 años de residencia renovables. Quieres traer a la mujer? Otros 150,000 euros. Para endulzarlo mas, se podría añadir algún extra del tipo: como un tratamiento VIP en aeropuertos por ejemplo.
- Estructura: partiendo de las bases de oficinas comerciales del ICEX en los grandes centros metropolitanos emergentes (Beijing, Shanghai, Tokyo, Hong Kong, Moscu, Dubai, Mexico, etc) ayudadas por las regionales, mas las oficinas de representación/sucursales bancarias. Una sociedad publico – privada con participación de promotoras y bancos podría coordinar todo el esfuerzo comercial y la coordinación con el Gobierno
- Calidad: seria conveniente crear un sistema de certificación de calidad de las viviendas para facilitar las ventas en el exterior.
Impacto cuantitativo:
Solo hay que ver por ejemplo la altísima demanda de visados de trabajo/estudios/turismo en el mercado chino para darse cuenta de la dimensión. No creo que seria muy descabellado pensar en un objetivo a 24 meses de captar entre 200,000 inversores-residentes en mercados no-UE. El programa se podría escalonar según demanda: lanzándolo primero para adquisiciones con cash, para luego ir introduciendo gradual y moderadamente facilidades hipotecaria. Ahora, hagamos cifras:
200,000 inversores-residentes (75k en 2012 y 125k en 2013)
Valor inmueble medio 150,000 eur
Impacto incremental 2011: 75,000 viviendas x 150,000 euros: 11 bn € (casi 1% PIB)
Impacto incremental 2012: 125,000 viviendas x 150,000 euros: 18bn € (1.6% PIB)
Recaudacion impuestos, tasas: 2011: (10%) 1,1Bn €
Recaudacion impuestos, tasas 2012: (10%) 1,8Bn €
Marca España, Estado bienestar, Mercado Europeo, Puente Latam, etc
Son los intangibles asociados a un inversor-residente no europeo cuya capitalización y comunicación son esenciales para el éxito del programa. Otras economías como la australiana o la inglesa ya tienen experiencia en este tipo de negocio publico-privado y existen buenas practicas a replicar y mejorar. Obviamente, como efecto colateral positivo, sería de esperar una mejora a corto-medio plazo de las perspectivas de captación del turismo emisor chino / asiático, más líneas directas de conexión aérea a metrópolis asiáticas y un mejor conocimiento de nuestro país y sus activos.
La clave
Necesitamos cambiar/ampliar el espiritu o proposito de la Ley de Extranjeria/Inmigracion, concendiendo mas importancia a la atracción del talento empresarial y del capital inversor, dandole el trato preferencial que se merece por las circunstancias en las que estamos. La política de concesión de visados en China/Asia por ejemplo, ha sido hasta ahora muy muy estricta, por la creencia, no mal fundamentada, que muchas de las solicitudes van encaminadas a importar mano de obra no cualificada con costes muy inferiores al mdo nacional. La respuesta oficial hasta ahora ha sido: mas recursos públicos para parar esa ingente marea de mano de obra barata. Pero.. y si le damos una vuelta de rosca, y enfocamos esos recursos públicos a asociar la demanda de “residencia” en España con la captación de inversión inmobiliaria?
En síntesis: se trata de hacer una reforma de la Ley de Inmigracion para potenciar el Visado de Residencia a extracomunitarios por Inversion, sobre todo, inmobiliaria, acompañado de una estrategia de colaboración publico-privada con bancos y promotoras.
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